关键铺位被拍走，胖东来为何选择关店

许昌经营了24年的胖东来生活广场宣布将于2026年12月闭店，消息一出引发广泛关注。外界普遍将原因归咎为房东涨价，但一份2009年的旧租约以及商场复杂的产权结构，才把事件的来龙去脉还原得更清楚。

这座商场原为芙蓉轻纺城，早年产权被拆分成几十位小业主持有，并非由单一房东掌控。2009年7月12日，胖东来旗下子公司与其中一位产权方签订了为期17年的租赁合同，涵盖商场一层的核心铺位846.45平方米。合同写明起始年租金为120万元，且每年按上一年上涨3%，租期至2026年7月。按3%年增幅计算，到2022年该铺位年租已增至约176万元。

胖东来在这栋楼中身份复杂：公司自持商场四层约8000平方米的产权，同时又向其他业主租赁一层等关键铺位以维持整体运营，既是房东又是租客。问题的转折点出现在2022年，这块846.45平方米的铺位在阿里司法资产拍卖平台被以493.8万元拍得。根据“买卖不破租赁”的规则，原有租约继续有效，但当旧约临近到期，新房东掌握了核心位置，续约时开出的条件大幅超出胖东来可接受的范围。 球友会

值得注意的是，并非所有房东都集体涨价。于东来曾说明，大部分业主仍维持合理租金，真正提出天价的只是少数几户。但正是这几个房东占据了商场的关键动线，零散的产权格局使得只要这些关键铺位谈不拢，整座商场就难以继续完整运营。网络上有人算过，493.8万的买价对于商铺来说回本周期短，投资回报不错，因此会有房东看重未来租金或转手收益而抬价。

事件的根源早在多年以前就被埋下：胖东来原本要求统一打包签约，但当年因工作疏漏，没有与整栋楼达成一份统一合同，而是与几十位小业主分别签约。商场越做越红火后，业主心态分化——多数安心拿稳定租金，少数则把品牌带来的客流视作自家物业天然增值机会，借机大幅抬租，远离本地商业市场的合理水平。

至于为何不选择以更高代价续租，于东来表示这是底线问题：哪怕门店盈利可观，他也无法接受失去公平正义的做法。胖东来早年在新乡门店也曾因租金被直接翻三倍而坚决撤场，显示出其在原则上的坚持。 球友会

当然，闭店并非仅由租金决定。该店为2002年开业的老店，硬件已显老化，缺少地下停车场、通道狭窄，整体配套难以满足当下运营要求，这也是不得不考虑的客观因素。

这起事件折射出商业地产的一个普遍难题：产权分割严重的商业体存在先天风险。当商铺被切成多块小产权，个别业主在商户把场子做红火后就有了博弈筹码，追求短期最大化收益的个体行为可能毁掉整个商场的长期价值。胖东来放弃上亿年利润选择闭店，既是无奈之举，也是对经营原则的坚守。

对行业的启示是明确的：要实现长期共生，房东与商户不应陷入零和博弈。商户靠场地做生意，房东靠商户经营盘活物业，双方本应一荣俱荣、一损俱损。若只图眼前利益，最终可能导致商户撤离、物业贬值的双输结局。对此，行业和项目的产权安排、合同管理与长期利益分配都值得深思。 球友会